Продаж нерухомості в межах господарської діяльності вимагає правильного бухгалтерського підходу, який залежить від належної класифікації нерухомості. Ключове значення має визначення, чи є нерухомість основним засобом, чи товаром, призначеним для перепродажу. Від цієї кваліфікації залежить спосіб відображення операції в податкових книгах, реєстрі доходів і розрахунку VAT (ПДВ). Критерії, за якими майно визнають основним засобом, ми зібрали в посібнику як відрізнити основний засіб від обладнання.
Підприємці, які ведуть різні форми господарської діяльності, мають знати правила обліку продажу нерухомості, щоб уникнути помилок, що можуть призвести до санкцій із боку податкових органів. Правильний підхід вимагає знання податкового законодавства та практичних аспектів ведення бухгалтерської документації.
Класифікація нерухомості в господарській діяльності
Основним кроком під час обліку продажу нерухомості є її правильна класифікація згідно з податковим законодавством. Спосіб відображення операції в книгах безпосередньо залежить від того, чи нерухомість кваліфіковано як основний засіб, чи як товар.
Згідно зі статтею 22a частина 1 Закону про PIT основними засобами, що підлягають амортизації, є активи, які належать платнику податків на праві власності чи співвласності, придбані або виготовлені власними силами, комплектні та придатні до використання в день введення в експлуатацію, з очікуваним строком використання понад рік
До основних засобів належать споруди, будівлі та приміщення, що є окремою власністю, машини, обладнання і транспортні засоби, а також інші предмети, які платник податків використовує для потреб своєї господарської діяльності або передав у користування за договором оренди, найму чи лізингу.
Товар має інше визначення, яке міститься в розпорядженні про ведення книги доходів і витрат. Товарами є вироби, призначені для продажу у непереробленому стані, а також побічні продукти, отримані під час ведення спеціальних галузей сільськогосподарського виробництва.
Нерухомість, що використовується як місце ведення діяльності фірми або призначена для оренди, кваліфікується як основний засіб. Натомість коли діяльність платника податків охоплює торгівлю нерухомістю, такі активи є товаром, призначеним для подальшого перепродажу
Практичне розмежування між основним засобом і товаром має фундаментальне значення для способу обліку. Підприємець, що веде девелоперську діяльність або торгівлю нерухомістю, вважатиме будівлі та приміщення товарами. Натомість сервісна фірма, яка використовує нерухомість для потреб своєї діяльності, кваліфікує її як основний засіб.
Кваліфікація нерухомості впливає також на можливість застосування амортизаційних відрахувань і спосіб обліку витрат на утримання та експлуатацію. Основні засоби систематично амортизуються протягом строку використання (за винятком, зокрема, земельних ділянок, а також житлових будівель і приміщень – стаття 22c Закону про PIT), тоді як товари враховують у момент продажу.
Продаж нерухомості в книзі доходів і витрат
Облік продажу нерухомості в KPiR (книга доходів і витрат) вимагає внесення операції до відповідної колонки, що залежить від класифікації нерухомості як основного засобу чи товару. Які складські документи можуть бути підставою для запису, розглядаємо на прикладі документа WZ у KPiR.
Згідно з поясненнями до KPiR у редакції, чинній з 1 січня 2026 року (розпорядження від 6 вересня 2025 року, Dz.U. (Вісник законів) 2025, позиція 1299), колонка 9 Вартість проданих товарів і послуг призначена для внесення доходів від продажу товарів і послуг. Колонка 10 інші доходи служить для внесення інших доходів, зокрема доходів від відплатного відчуження активів, отриманих договірних штрафів чи винагороди платника. У книзі, яку вели до кінця 2025 року, це були колонки 7 і 8.
Продаж нерухомості, що є основним засобом, потрібно внести до колонки 10 KPiR як інші доходи (за винятком житлової нерухомості – її продаж не є доходом від господарської діяльності, стаття 14 частина 2c Закону про PIT). Якщо нерухомість кваліфікована як товар, її продаж потрібно внести до колонки 9 KPiR як дохід від продажу товарів
Обов’язковим елементом запису є зазначення дати виникнення доходу. Тут діє стаття 14 частина 1c Закону про PIT, яка визначає, що датою виникнення доходу від несільськогосподарської господарської діяльності є день передання речі, відчуження майнового права або надання послуги, але не пізніше дня виставлення рахунку-фактури (faktura) або оплати.
Застосування цих правил можна проілюструвати на прикладі підприємця, який займається купівлею та продажем нерухомості і продав комерційне приміщення. Договір купівлі-продажу укладено у формі нотаріального акта 30 червня, рахунок-фактуру виставлено 2 липня, а всю суму отримано 2 серпня.
- Визначення дати виникнення доходу на підставі найранішої події
- Визнання моменту укладення нотаріального акта вирішальним
- Внесення суми доходу під датою 30 червня до відповідної колонки
- Класифікація нерухомості як товару з огляду на профіль діяльності
- Внесення доходу до колонки 9 KPiR
Моментом виникнення доходу є найраніша з подій: передання речі, виставлення рахунку-фактури або оплата. У разі продажу нерухомості за нотаріальним актом датою виникнення доходу зазвичай буде день укладення акта
Правильне визначення дати виникнення доходу має ключове значення для правильного розрахунку податку на доходи та своєчасного виконання податкових обов’язків. Неправильне датування може призвести до порушень у податкових розрахунках і потенційних санкцій.
Реєстр доходів при ryczałt
Платники податків, які обрали ryczałt (єдиний податок із зареєстрованого доходу) як форму оподаткування господарської діяльності, зобов’язані вести реєстр доходів. У разі продажу нерухомості потрібно зазначити дату виникнення доходу та застосувати відповідну ставку податку.
Ставки ryczałt визначено у статті 12 частина 1 Закону про єдиний податок на деякі доходи фізичних осіб. Для діяльності з купівлі та продажу нерухомості за власний рахунок ставка становить 10 відсотків доходу.
Ryczałt становить 10% доходу від послуг із купівлі та продажу нерухомості за власний рахунок згідно з класифікацією PKWiU 68.10.1. Ця ставка діє незалежно від вартості операції
Особливі правила стосуються відплатного відчуження майнових прав або нерухомості, що є основними засобами чи нематеріальними активами. Згідно зі статтею 12 частина 10 Закону у разі відчуження таких активів, незалежно від строку їх придбання, ryczałt становить 10 відсотків отриманого доходу.
Ця норма охоплює також ситуації, коли активи було виведено з несільськогосподарської господарської діяльності, а між першим днем місяця, що настає після місяця виведення з діяльності, і днем відчуження не минуло 6 років. Це не стосується житлових будівель і приміщень, що використовуються в діяльності: у разі їх продажу до спливу 5 років від кінця року придбання або будівництва застосовується стаття 30e Закону про PIT (стаття 12 частина 10a Закону про ryczałt).
| Вид нерухомості | Ставка ryczałt | Колонка реєстру | Правова підстава |
|---|---|---|---|
| Товар | 10% | Колонка 12 | Стаття 12 частина 1 пункт 3 |
| Основний засіб | 10% | Колонка 12 | Стаття 12 частина 10 |
| Виведений основний засіб | 10% | Колонка 12 | Стаття 12 частина 10 |
При ryczałt, незалежно від того, чи нерухомість є основним засобом, чи товаром, вартість продажу потрібно внести до колонки 12 реєстру доходів (зразок, чинний з 1 січня 2026 року, Dz.U. 2025, позиція 1294; раніше колонка 10), яка служить для обліку доходів, оподатковуваних за ставкою 10%
Ведення реєстру доходів при ryczałt значно простіше, ніж облік у KPiR, бо вимагає лише зазначити дату виникнення доходу та його суму у відповідній колонці. Немає обов’язку обліковувати витрати, що враховуються в оподаткуванні, що спрощує бухгалтерський процес.
Підприємець на ryczałt, який займається купівлею та продажем нерухомості за власний рахунок (PKWiU 68.10.1), продав квартиру за 500 000 zł. Незалежно від ціни придбання та інших витрат на квартиру, ryczałt становитиме 50 000 zł (10% доходу). Весь дохід буде внесено до колонки 12 реєстру доходів.
Податок VAT від продажу нерухомості
Продаж нерухомості підлягає особливим правилам VAT, які в багатьох випадках передбачають звільнення від оподаткування. Закон про VAT визначає точні умови, від яких залежить застосування звільнення або обов’язок сплатити податок.
Згідно зі статтею 43 частина 1 пункт 10 Закону про VAT від податку звільняється постачання будівель, споруд або їх частин, за винятком випадків, коли постачання здійснюється в межах першого заселення або до нього, або коли між першим заселенням і постачанням будівлі, споруди чи їх частини минуло менше ніж 2 роки. Постачання, не охоплене цим звільненням, може бути звільнене на підставі статті 43 частина 1 пункт 10a – коли продавець не мав права на відрахування VAT під час придбання, а витрати на поліпшення з правом на відрахування не перевищили 30% первісної вартості. Від звільнення за пунктом 10 сторони можуть також відмовитися й обрати оподаткування (стаття 43 частина 10). Якщо звільнений від VAT продаж відбувається в межах 10-річного періоду коригування, продавець, який відрахував VAT під час придбання нерухомості, одноразово коригує відрахований податок за решту періоду коригування (стаття 91 частини 2, 4 і 5 Закону про VAT).
Продаж забудованої нерухомості в багатьох випадках звільнений від VAT. Звільнення за статтею 43 частина 1 пункт 10 не діє під час першого заселення або коли від першого заселення минуло менше ніж 2 роки
Обов’язок вести реєстр VAT регулює стаття 109 частина 3 Закону про VAT. Платники податків, за винятком тих, хто здійснює виключно операції, звільнені від податку на підставі статті 43 частина 1, і звільнених за обсягом продажу (стаття 113 частини 1 і 9), зобов’язані вести реєстр із даними, що дають змогу правильно розрахувати податок і скласти зведену інформацію. З 2020 року реєстр подають у файлі JPK_V7 (декларація VAT з реєстром, файл JPK).
Реєстр VAT має містити такі елементи:
- Вид продажу та базу оподаткування
- Суму податкового зобов’язання, зокрема його коригування
- Розподіл за ставками податку
- Суми вхідного податку, що зменшують податкове зобов’язання
- Дані контрагентів
- Документи про продаж і закупівлі
Від обов’язку вести реєстр VAT звільнені лише платники податків, які здійснюють виключно операції, звільнені від оподаткування на підставі статті 43 частина 1, а також звільнені за обсягом продажу. Якщо звільнений від VAT продаж нерухомості є однією з багатьох операцій, вартість продажу потрібно внести до реєстру VAT
Згідно з розпорядженням про детальний обсяг даних у податкових деклараціях і реєстрі VAT реєстр має містити суму бази оподаткування від постачання товарів і надання послуг на території країни, звільнених від податку.
На практиці ці правила означають, що більшість підприємців муситиме внести продаж нерухомості до реєстру VAT, навіть якщо операція звільнена від податку. Виняток становлять суб’єкти, що здійснюють виключно звільнені операції, а також платники, звільнені за обсягом продажу.
Документування продажу нерухомості
Правильне документування продажу нерухомості є ключовим елементом усього бухгалтерського процесу. Документація має бути повною, відповідати законодавству та давати змогу однозначно ідентифікувати всі аспекти операції.
Основним документом, що підтверджує продаж нерухомості, є нотаріальний акт, який згідно з Цивільним кодексом необхідний для дійсності договору купівлі-продажу нерухомості. Цей документ є підставою для відображення операції в книгах і визначення дати виникнення доходу.
Крім того, у господарській діяльності, як правило, потрібно виставити рахунок-фактуру VAT, що документує операцію, – у разі оподатковуваного продажу іншому платнику податків (стаття 106b частина 1 пункт 1 Закону про VAT). У разі продажу, звільненого від VAT на підставі статті 43 частина 1, рахунок-фактура обов’язковий лише на вимогу покупця (стаття 106b частини 2 і 3). Рахунок-фактура має містити всі елементи, яких вимагає Закон про VAT, зокрема інформацію про застосоване звільнення або ставку податку.
Документи, пов’язані з продажем нерухомості, потрібно зберігати до спливу строку давності податкового зобов’язання, тобто, як правило, 5 років від кінця календарного року, в якому сплив строк сплати податку (стаття 86 § 1 і стаття 70 § 1 Податкового кодексу (Ordynacja podatkowa), стаття 112 Закону про VAT). Це стосується як нотаріальних актів, рахунків-фактур VAT, так і інших документів, що підтверджують доходи та витрати
Ще одним важливим елементом документації є підтвердження оплат і фінансових розрахунків. Підприємець має зберігати документи, що підтверджують отримання коштів від продажу, як-от банківські виписки, підтвердження готівкових платежів чи інші форми розрахунку.
Для нерухомості, що є основним засобом, потрібно також вести реєстр основних засобів, який дає змогу відстежувати первісну вартість, амортизаційні відрахування та залишкову вартість на момент продажу.
Податкові аспекти продажу житлової нерухомості
Продаж житлової нерухомості, кваліфікованої як основні засоби, підлягає окремим податковим правилам, які відрізняються від правил продажу комерційної нерухомості або товарів.
Згідно зі статтею 14 частина 2c і статтею 10 частина 3 Закону про PIT дохід від відплатного відчуження житлової будівлі, житлового приміщення, що є окремою нерухомістю (разом із земельною ділянкою), або кооперативного права власності на житлове приміщення, які використовувалися в діяльності, не є доходом від господарської діяльності. Його розраховують як продаж нерухомості поза діяльністю: податок 19% від прибутку (стаття 30e) сплачують лише тоді, коли відчуження відбулося до спливу 5 років від кінця календарного року, в якому нерухомість придбали або збудували.
Продаж житлової нерухомості, що є основним засобом у господарській діяльності, підлягає іншим податковим правилам, ніж продаж комерційної нерухомості. Потрібно перевірити умови звільнення та належно задокументувати характер використання нерухомості
Ключове значення мають вид нерухомості та дата її придбання. Житлове приміщення, яке використовувалося в діяльності (наприклад, здавалося в оренду в межах фірми) і продане після спливу 5 років від кінця року придбання, не підлягає оподаткуванню податком на доходи. Натомість продаж комерційного приміщення або іншої нежитлової нерухомості, що є основним засобом, є доходом від господарської діяльності (стаття 14 частина 2 пункт 1 Закону про PIT), також коли перед продажем її вивели з діяльності, а від виведення не минуло 6 років (стаття 10 частина 2 пункт 3). Правила щодо житлової нерухомості не охоплюють квартир, що є товаром, – їх продаж є доходом від господарської діяльності.
Підприємці мають також урахувати вплив продажу житлової нерухомості на розрахунки VAT. У багатьох випадках продаж житлової нерухомості звільнений від VAT, але цей факт потрібно належно задокументувати в податковому обліку.
Коригування та помилки в обліку продажу нерухомості
Помилки в обліку продажу нерухомості можуть мати серйозні податкові наслідки, тому потрібно знати правила виправлення порушень і порядок дій у разі виявлення помилок.
Найчастіші помилки стосуються неправильної класифікації нерухомості як основного засобу чи товару, що призводить до внесення доходу до неправильної колонки KPiR. Інші типові проблеми – неправильне визначення дати виникнення доходу або неправильне застосування ставок податку. Доходи від продажу майна фірми ми вносимо до KPiR і реєстру VAT клієнтів нашого бухгалтерського бюро.
У разі виявлення помилки підприємець має виправити записи в книгах і, за потреби, скоригувати подані податкові декларації. Коригування слід провести невідкладно після виявлення помилки, а його обсяг має охоплювати весь вплив на податкові розрахунки.
Помилки в обліку продажу нерухомості слід виправляти невідкладно після їх виявлення. Може знадобитися подання коригувальних податкових декларацій і сплата можливої податкової заборгованості разом із пенею
Процедура виправлення помилок охоплює такі кроки:
- Виявлення та аналіз помилки в книгах
- Визначення впливу помилки на податкові розрахунки
- Виправлення записів у книгах
- Підготовка та подання коригувальних податкових декларацій
- Сплата можливої податкової заборгованості
- Документування всього процесу коригування
Особливу увагу варто звернути на строки виправлення помилок. Декларацію, як правило, можна скоригувати до спливу строку давності зобов’язання (стаття 81 Податкового кодексу), але на час податкового провадження або податкової перевірки право на коригування зупиняється в обсязі, який вони охоплюють (стаття 81b § 1). Зволікання з коригуванням також збільшує пеню та ризик санкцій.
